Vous préparez une transaction immobilière ou souhaitez simplement vous mettre en conformité ? Dans les Bouches-du-Rhône , plusieurs diagnostics, mesures et documents peuvent s’avérer essentiels, voire obligatoires. Qu’il s’agisse d’une vente , d’une location ou même d’une mise en copropriété , voici un tour d’horizon des principaux contrôles et mesures à connaître pour éviter les mauvaises surprises et optimiser votre projet.
1. Mesurages loi Carrez et loi Boutin : quelles différences ?
Les lois Carrez et Boutin sont deux méthodes de calcul de surface pour les logements, mais elles présentent des différences importantes :
Contexte d’application
- Loi Carrez : Obligatoire pour la vente de lots de copropriété d’au moins 8 m²
- Loi Boutin : Utilisée pour les locations de logements à usage d’habitation
Surfaces prises en compte
- Loi Carrez : Mesure la superficie privative des planchers des locaux clos et couverts
- Loi Boutin : Calcule la surface habitable, incluant tous les espaces de vie
Éléments exclus du calcul
Les deux lois excluent :
- Murs, cloisons, embrasures de portes et fenêtres
- Cages d’escalier et marches
- Gaines
Spécificités :
- Loi Carrez : Exclut les surfaces d’une hauteur inférieure à 1,80 m
- Loi Boutin : Exclut également les terrasses, balcons, caves, garages, parkings et combles non aménagés
Prise en compte des annexes
- Loi Carrez : Inclut certaines annexes comme les caves, parkings et garages s’ils font partie du lot de copropriété
- Loi Boutin : N’inclut pas ces annexes, sauf les combles aménagés
Conséquences en cas d’erreur
- Loi Carrez : Peut entraîner une révision du prix de vente si l’erreur dépasse 5%
- Loi Boutin : Le locataire peut demander une révision du loyer dans la première année du bail si l’erreur est de plus de 5% en sa défaveur1
En résumé, la loi Carrez s’applique aux ventes en copropriété et inclut plus de surfaces, tandis que la loi Boutin concerne les locations et se concentre uniquement sur les espaces habitables.
2. Mesure de surface de plancher
En plus des calculs spécifiques à la loi Carrez ou Boutin, vous pouvez avoir besoin de mesurer la surface de plancher pour :
- Obtenir un permis de construire ou déposer une déclaration préalable de travaux.
- Vérifier la surface totale utilisable (réhabilitation, extension, etc.).
Cette approche englobe toutes les surfaces intérieures, quelles que soient leur affectation ou leur hauteur sous plafond, ce qui différencie des critères de Carrez ou Boutin.
3. Les techniques de diagnostics essentielles
- État des Risques et Pollutions (ERP)
- Durée de validité : 6 mois.
- Objectif : Informer sur les risques naturels (inondations, séismes…), miniers et technologiques.
- Spécificités locales : Dans les Bouches-du-Rhône, certaines communes sont plus exposées aux incendies ou mouvements de terrain.
- Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)
- Pourquoi ? Évaluer la consommation énergétique du logement et ses émissions de gaz à effet de serre.
- Incidence : Les biens classés F ou G sont impactés par les nouvelles réglementations (notamment interdiction de location).
- Diagnostic Amiante
- Périmètre : Les biens dont le permis de construire date d’avant juillet 1997.
- Enjeux : Éviter les risques sanitaires liés à l’amiante lors de travaux, de démolition ou de simple occupation.
- Diagnostic Électricité
- Quand ? Pour les installations intérieures de plus de 15 ans, lors d’une vente ou d’une location.
- Mais : Détecter les anomalies pouvant engendrer des risques d’électrocution ou d’incendie.
- Gaz diagnostique
- Obligatoire : Pour les installations de plus de 15 ans, lors d’une vente ou d’un emplacement.
- Objectif : Prévenir les fuites de gaz ou les installations dangereuses (chaudières, conduites, etc.).
- Diagnostic Plomb (CREP)
- Concerne : Les logements construits avant 1949, pour repérer la présence de plomb dans les peintures.
- Risque : Le saturnisme, principalement chez les enfants et les femmes enceintes.
- Diagnostic des termites
- Zones : Certaines communes du Pays Salonais et des Bouches-du-Rhône sont classées à risque.
- Intérêt : Repérer d’éventuelles colonies avant qu’elles n’endommagent la structure (charpente, planchers…).
- Diagnostic de l’état parasitaire
- Contenu : Vérifie la présence d’autres parasites (capricornes, vrillettes…), au-delà des termites.
- Avantage : Rassure l’acquéreur sur l’état général du bien et permet d’anticiper d’éventuels traitements.
- Technique de diagnostic global (DTG)
- S’adresse : Aux copropriétés.
- Rôle : Dresser un état de l’ensemble de l’immeuble (structure, équipements communs, etc.) et prévoir un plan pluriannuel de travaux.
4. Pourquoi ces diagnostics sont-ils cruciaux dans les Bouches-du-Rhône ?
Le climat méditerranéen favorise parfois l’apparition de termites et de champignons lignivores. De plus, le département présente des zones sismiques et un fort risque d’incendies. Les diagnostics permettent donc :
- De sécuriser les transactions et informer les futurs occupants.
- De prévenir les accidents domestiques (gaz, électricité).
- De conserver la valeur patrimoniale du bien, en limitant les risques de dégradation.
5. Combien coûtent ces contrôles et mesures ?
Les tarifs varient selon :
- La surface et la complexité du logement.
- Le nombre de diagnostics ou de mesures effectués.
- La localisation (coût de déplacement, concurrence, etc.).
N’hésitez pas à demander plusieurs devis et à opter pour un forfait englobant plusieurs diagnostics, afin de réduire vos frais. Chantal Léone, dirigeante d’AZUR DIAG IMMO, vous conseillera sur simple appel.
6. Comment choisir un professionnel fiable ?
- Vérifiez les certifications : Amiante, DPE, plomb, termites… Chaque diagnostic exige une accréditation spécifique (COFRAC, Bureau Veritas, etc.). La vérification du numéro des certifications peut se faire sur le site officiel du Ministère.
- Comparez les offres : Obtenez plusieurs devis et lisez les avis clients.
- Privilégiez la réactivité : Un délai d’intervention rapide et la remise des rapports sous 48 h sont des atouts.
- Recourez à un expert local : Un diagnostiqueur expérimenté qui connaît les Bouches-du-Rhône saura repérer les spécificités du marché (zones termites, ERP…).
En résumé
Les diagnostics immobiliers et les mesurages (Carrez, Boutin, surface de plancher) représentent un socle indispensable pour sécuriser une vente, un emplacement ou un projet de construction dans les Bouches-du-Rhône. Avant d’engager toute transaction, vérifiez soigneusement la liste des contrôles obligatoires et n’hésitez pas à faire appel à un professionnel certifié pour un accompagnement complet.
Besoin d’un diagnostic complet ?Faites appel à un professionnel local, comme Azur Diag Immo, pour profiter d’une expertise certifiée et de conseils personnalisés.
